KOMPAS.com - Perairan sepanjang 30 kilometer yang menjadi lokasi pagar laut di Kabupaten Tangerang, Banten dikabarkan sudah memiliki status Hak Guna Bangunan (HGB).
Data Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) melalui aplikasi BHUMI menunjukkan, area tersebut terbagi menjadi beberapa kavling.
Total luas area yang berstatus HGB tersebut mencapai lebih dari 537,5 hektar atau 5.375.000 meter persegi.
Setiap kavling memiliki luas bervariasi mulai dari 3.458 meter persegi hingga area terluas 60.387 meter persegi.
Berkaca dari temuan HGB di area pagar laut Tangerang, apa itu Hak Guna Bangunan dan bagaimana aturan pengajuannya?
Baca juga: Apakah HGB Bisa Diwariskan Saat Pemegang Hak Meninggal Dunia?
Apa itu Hak Guna Bangunan?
Hak Guna Bangunan atau HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.
Pengertian tersebut sesuai dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UU PA).
Pemegang HGB berhak menggunakan tanah itu sesuai peruntukan dan syarat yang ditetapkan, seperti mendirikan dan mempunyai bangunan di sana untuk keperluan pribadi atau usaha.
Peraturan Pemerintah (PP) No. 18 Tahun 2021 mengatur jangka waktu pemberian HGB kepada pemegangnya.
Jangka waktu HGB di tanah milik negara maksimal 30 tahun dengan perpanjangan paling lama 20 tahun dan diperbaharui maksimal 30 tahun. Setelah waktunya habis, tanah itu kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara.
HGB di tanah hak milik sendiri memiliki jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik.
Hak Guna Bangunan dimiliki warga negara Indonesia atau badan yang didirikan sesuai hukum dan berkedudukan di Indonesia. HGB dapat beralih ke pihak lain serta menjadi jaminan utang.
HGB hanya diberikan untuk bangunan dalam jangka waktu tertentu. Ini berbeda dari Sertifikat Hak Milik (SHM) yang menetapkan kepemilikan tanah dan bangunan tanpa batas waktu.
Meski begitu, HGB dapat dibatalkan oleh menteri karena kewajiban, larangan, dan/atau syarat tidak terpenuhi, cacat administrasi, atau lewat putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap.
HGB bisa dicabut jika ada perubahan hak, dilepaskan pemegang hak, menjadi kepentingan umum, dicabut sesuai undang-undang, atau menjadi tanah telantar atau musnah.
Baca juga: Kriteria Tanah HGB yang Bisa Diubah Jadi Hak Milik, Apa Saja?
Cara mengurus HGB
Dikutip dari laman SIPPN Menpan, pemohon HGB harus memenuhi persyaratan, antara lain surat permohonan, KTP, Kartu Keluarga, serta surat kuasa apabila dikuasakan.
Pemohon HGB Hak Milik harus melampirkan Akta PPAT mengenai Pemberian Hak,
fotokopi Pajak Bumi dan Bangunan, fotokopi Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan, Surat Permohonan Keringanan Biaya, serta fotokopi Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum.
Sementara pemohon HGB dari badan hukum harus memberikan Tanda Daftar Perusahaan, Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum, Surat Ijin Penunjukan Penggunaan Tanah,
proposal pengusahaan tanah, serta SPPT PBB dan SSP/PPh.
Berkas permohonan kemudian dikumpulkan ke Kantor Pertahanan setempat yang dituju. Lakukan pembayaran biaya pendaftaran sesuai ketentuan penerimaan negara bukan pajak.
Tim Kantor Pertanahan kemudian akan melakukan pengukuran tanah dan pendataan. Petugas juga akan memeriksa aspek yuridis, kondisi warga sekitar, dan aspek fisik bidang tanah.
Usai diperiksa, Kantor Pertanahan akan melakukan verifikasi dan persetujuan permohonan. Selanjutnya, petugas menerbitkan dan menyerahkan sertifikat HGB kepada pemohon.
Setelah memiliki HGB, pemilik tanah bisa mengajukan perubahan status tersebut menjadi SHM sesuai Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1339 Tahun 2022.
Baca juga: Berapa Biaya Perpanjangan HGB Saat Jangka Waktu Habis?
HGB diberikan setelah reklamasi
Sertifikat Hak Guna Bangunan seharusnya dimiliki setelah suatu bangunan di atas kawasan yang sudah mengalami reklamasi.
Direktur Penanganan Sengketa Pertanahan Kementerian ATR/BPN Eko Prianggodo menyebut, hak kepemilikan lahan perairan di Tangerang baru dapat diberikan jika kawasan tersebut sudah direklamasi.
”Namun, sebelum reklamasi diterapkan, tentu harus ada tahapan yang harus dilewati, seperti izin dari KKP dan pihak terkait lain,” ujarnya, dikutip dari Kompas.id, Minggu.
Dia menuturkan, pagar laut Tangerang masih berdiri di area laut yang tidak dalam penguasaan pihak mana pun. Pihaknya mengaku belum pernah menerbitkan hak kepemilikan di area pembangunan pagar laut.
Diberitakan Kompas.com, Minggu (19/1/2025), pihak pengembang seharusnya mengajukan rencana pengembangan lahan, membuat masterplan, kemudian mengajukan perizinan pembangunan reklamasi.
Setelah reklamasi dibangun, pengembang dapat mengajukan pemanfaatan lahan atau Surat Izin Penggunaan Tanah (SIPPT).
Selanjutnya, sertifikat induk SIPPT itu dipecah dengan tipe-tipe surat tertentu termasuk untuk membuat sertifikat Hak Guna Bangunan.
Namun, kawasan pagar laut di Tangerang belum mengalami reklamasi dan masih berupa perairan. Karena itu, pemberian HGB ke area tersebut dianggap janggal.
Sementara itu, Kepala Biro Komunikasi Publik Kementerian ATR/BPN Harison Mocodompis mengatakan, data HGB pagar laut Tangerang berada di BHUMI yang merupakan aplikasi terbuka yang berbasis partisipasi masyarakat atau participatory-based.
"Jadi, peta pada aplikasi ini merupakan peta terbuka yang validitasnya harus dicek ke kantor pertanahan terkait. Ini bukan real time," ujar Harison.
Menurutnya, masyarakat bisa memperbarui peta kepemilikan kawasan tersebut, termasuk jika ingin mencantumkan tanah dan bangunan sendiri ke peta BHUMI.
"Jadi, ada beberapa wilayah yang berada di sepanjang 30 kilometer laut Tangerang itu sudah berupa daratan," imbuh Harison.
Dapatkan update berita pilihan dan breaking news setiap hari dari Kompas.com. Mari bergabung di Grup Telegram "Kompas.com News Update", caranya klik link https://t.me/kompascomupdate, kemudian join. Anda harus install aplikasi Telegram terlebih dulu di ponsel.