KOMPAS.com - Baru-baru ini, aktris Andhara Early mendapat sorotan usai membagikan pengalamannya melunasi Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Andhara menceritakan, dia dan suami sudah mencicil KPR selama 8 tahun dari total 20 tahun.
Lalu ketika pandemi Covid-19 membuat mereka tidak bekerja, Andhara berniat untuk menurunkan premi cicilan setiap bulannya.
Dia pun menanyakan ke pihak bank terkait hal itu sekaligus berapa jumlah tagihannya yang tersisa untuk 12 tahun.
Ternyata, jumlah tagihannya masih sama dengan jumlah utang awal.
"Aku ngambil 20 tahun, sudah terbayar 8 tahun, masih ada 12 tahun. Pas dikasih tahu jumlahnya, loh kok jumlahnya hampir sama, sama yang kita ambil," tutur Andhara, dikutip dari Kompas.com, Kamis (7/8/2025).
Dia mengaku baru mengetahui bahwa mereka hanya membayar bunga saja dan belum cicilan KPR selama delapan tahun itu.
Lantas, mengapa Andhara hal itu bisa terjadi?
Baca juga: Apa Saja yang Harus Diperhatikan Sebelum Mengambil KPR?
Perbedaan bunga flat dan bunga efektif
Ekonom Universitas Paramadina, Wijayanto Samirin menjelaskan bahwa ada dua cara perhitungan bunga KPR. Keduanya disebut bunga flat dan bunga efektif.
Menurut WIjayanto, umumnya KPR di Indonesia menggunakan cara bunga efektif.
Perbedaan dari keduanya yaitu terletak pada proses pengurangan utang pokok dari cicilan yang dibayarkan.
"Kalau cara bunga flat, bunga dihitung berdasarkan pokok awal. Setiap cicilan yang dibayarkan akan mengurangi pokok secara flat (rata) dari awal hingga akhir cicilan," terang Wijayanto saat dihubungi Kompas.com, Sabtu (9/8/2025).
Dia melanjutkan, sementara bunga efektif dihitung berdasarkan pokok efektif pada saat cicilan dibayarkan.
Dengan begitu, setiap cicilan yang dibayar pada tahun awal akan lebih banyak untuk melunasi bunga dan sedikit mengurangi pokok utang.
Adapun mendekati akhir cicilan, pembayaran akan lebih banyak untuk melunasi pokok daripada untuk bayar bunga, menurut Wijayanto.
Dia pun mengatakan bahwa Andhara merupakan nasabah dengan tipe bunga efektif.
"Kejadian Andhara juga dialami oleh para nasabah KPR. Dalam konteks Andhara, selama 8 tahun cicilan yang ia bayarkan lebih banyak untuk membayar bunga, bukan untuk mengurangi pokok," tutur dia.
Baca juga: Benarkah Total Biaya KPR Hampir 2 Kali Harga Rumah Asli? Ini Kata Perencana Keuangan
Catatan mengambil bunga flat
Wijayanto melanjutkan bahwa bunga flat terkesan lebih aman karena proporsi pembayaran untuk pokok dan bunganya stabil.
Walaupun begitu, dia mengingatkan bahwa beban pembayaran dari bunga ini ternyata lebih berat.
"Bunga flat pun kita harus hati-hati, meski terkesan rendah tetapi beban pembayaran lebih berat. Misalnya, bunga flat sebesar sekitar 7 persen setara dengan bunga efektif 11 persen," ujar Wijayanto.
Dia pun memberikan grafik bunga efektif dengan bunga flat sebagai berikut:
"Dari grafik tersebut, terlihat bahwa outstanding pokok KPR dengan bunga flat menurun lebih cepat daripada dengan bunga efektif," kata dia.
Dia melanjutkan bahwa kasus Andhara menggunakan grafik merah yang menggambarkan bunga efektif, sehingga setelah beberapa tahun, nilai pokoknya masih tinggi.
"Masyarakat perlu paham betul mekanisme tersebut sebelum memutuskan mengambil KPR," imbau dia.
"Calon nasabah KPR juga hendaknya tidak terlalu fokus pada tingkat bunga saja, tetapi juga profile pembayaran bunga dan pokok," sambungnya.
Selain mampu membayar cicilan bulanan, Wijayanto juga menekankan bahwa masyarakat perlu memahami konsekuensi bila melakukan pelunasan KPR lebih awal.
"Tanggung jawab bank untuk menjelaskan kepada calon nasabah, sayangnya pihak bank seringkali abai, lebih fokus menjual layanan daripada melakukan literasi keuangan," pungkas dia.
Dapatkan update berita pilihan dan breaking news setiap hari dari Kompas.com. Mari bergabung di Grup Telegram "Kompas.com News Update", caranya klik link https://t.me/kompascomupdate, kemudian join. Anda harus install aplikasi Telegram terlebih dulu di ponsel.